В каких случаях разрешение требуется
С недавних пор, сделки купли – продажи жилья с долевым участием в ней несовершеннолетних детей получили широкое распространение. Этому активно способствовала программа материнского капитала, которая предусматривала обязательное выделение им доли в приобретаемой, либо продаваемой квартире. А это означает, чтобы не нарушить права ребенка, необходимо получить одобрение социального ведомства на проведение какой-либо сделки с квартирой, которая либо полностью, либо частично находится в его собственности. При каких сделках разрешение необходимо:
- Имущественные отношения, связанные с договором купли – продажи, дарения или мены;
- Все что связано с арендой жилого помещения и передачей его в безвозмездное пользование;
- Использование собственности в качестве банковского залога;
- При разделе имущества, находящегося в долевой собственности;
- При снятии денег с расчетного счета ребенка.
В каких случаях разрешение не требуется
В некоторых операциях с имуществом, находящимся в собственности, разрешение опекунского ведомства не потребуется если:
- Происходит передача имущества, будучи в собственности несовершеннолетнего или недееспособного на основании дарственной;
- Осуществляется любая сделка с жилой недвижимостью, собственником которой ребенок не является, а лишь зарегистрирован по месту проживания.
Обоснование выдачи разрешения
В данном случае, речь идет о правилах, которыми должны руководствоваться родители при продаже квартиры с долевой собственностью ребенка. Любая сделка должна либо улучшать, либо сохранять в неизменном виде имущественные права и условия проживания ребенка. При соблюдении этих правил вероятность получения разрешения на продажу квартиры будет довольно велика. Что под этим подразумевается:
- Во-первых, ребенок получит равноценную долю в приобретаемой квартире на правах собственника;
- Во-вторых, доля ребенка возрастет по площади за счет покупки квартиры с увеличенным общим метражом;
- В-третьих, приобретаемое жилье дороже, повышенной комфортности, просторней и с большим количеством комнат, что так же увеличит долю по стоимости;
- В-четвертых, средства от продажи доли собственности несовершеннолетнего должны быть положены на его расчетный счет.
Надо понимать, что закон четко трактует соблюдение прав несовершеннолетнего собственника только в отношении первоначальной стоимости его доли имущества, которая не должна сократиться. Все, что касается объема площади покупаемой квартиры, остается на откуп ведомства. И поэтому, данный пробел успешно компенсируют рекомендации в виде внутренних протоколов и директив, которыми руководствуется инспектор, когда принимает решение выдать разрешение на продажу или нет. Иными словами, исходя из собственных соображений, он устанавливает персональные нормы, оценивающие имущественное положение ребенка. Зачастую такое рвение приводит к конфликтам и может отложить переезд родителей в новую квартиру на неопределенное время. Трудно объяснить, какими интересами руководствовался инспектор и усмотрел нарушение имущественных интересов ребенка, отказав родителям в выдаче разрешения на продажу жилья внутри Садового кольца, когда они взамен собираются купить квартиру от застройщика в Москве в спальном районе, да еще большей площадью. Но такова реальность.
Как добиться одобрения
Доподлинно известно, что родителям или опекунам получить разрешение на продажу квартиры, не будучи определившимися с покупкой другого жилья взамен, не удастся никак. Дело в том, что закон не допускает после совершения сделки оставить несовершеннолетнего собственника без крыши над головой, а стало быть, необходим адрес нового места проживания, с параметрами и характеристиками квартиры. Каждое новое разрешение выдается на определенный объект недвижимости. Нередко, помимо общепринятых параметров оценки уровня жилищных условий ребенка, такие как стоимость и размер его доли, инспектор может принимать во внимание прочие обстоятельства, которые могут возникнуть при покупке нового жилья. Если возникают спорные ситуации, это может стать небольшим подспорьем в получении заветного документа. В качестве дополнительной аргументации можно попытаться:
- Убедительно мотивировать преимущество увеличения доли несовершеннолетнего для его комфортной жизни, полученной ребенком в результате переезда, над ее рыночной стоимостью, которая со временем будет изменяться.
- Предоставить веские основания, что переселение в другой экологически чистый район или за город, обусловлено исключительно состоянием здоровья ребенка, у которого, скажем, астма и ему требуется чистый воздух.
- Убедить инспектора в том, что в выбранном районе лучше социальная инфраструктура и есть специализированные школы, рядом проживают родственники, которые при случае могут присматривать за ребенком, там лучше окружающий микроклимат и нет конфликтов с соседями. И потом, покупка квартиры в Москве под ключ, улучшит условия жизни ребенка и без дополнительных расходов на ремонт.
Причем, в подтверждение своих слов, необходимо предоставить в письменном виде предписания специалистов, пожелания педагогов и работников соцслужб. Если цель смены места жительства ребенка оправдает продажу недвижимости и это качественно улучшит его жизнь, то инспектор пойдет на уступку и выдаст разрешение на сделку несмотря на то, что новое жилье будет несколько хуже прежнего. - Восполнить сокращение стоимости доли несовершеннолетнего собственника в продаваемом жилье, и перечислить часть вырученных средств на его отдельный расчетный счет. Если родители вообще пока не планируют покупку новой квартиры, то правомерно будет выделить ребенку долю в квартире с его фактическим проживанием по договору дарения.
Зачастую, совместное выделение доли и зачисление средств на расчетный счет несовершеннолетнего, является настоятельным требованием ведомства для получения разрешения.
Подведем итог
Трудно себе представить, что ребенку, кого так усердно опекают любящие родители, потребуется дополнительная защита его интересов опекунского ведомства. По статистике, служба опеки довольно редко намеренно занимает позу борца за интересы ребенка, которые никто не собирается нарушать. Возможная причина отказа зачастую кроется в изначально неверной стратегии, избранной родителями. Обращаясь в суд за разрешением конфликтной ситуации, необходимо понимать, что ваше ходатайство будет удовлетворено, только если за совершением сделки не последует ухудшение имущественных прав несовершеннолетнего собственника. А если для вас всегда превалируют интересы ребенка, то разрешение вы получите без промедления. А пока, если вы рассматриваете покупку квартиры в Москве под ключ, но еще не определились с выбором, компания uHome готова оказать содействие в подборе любого жилья в строящихся и готовящихся к сдаче объектах жилищного строительства. С uHome вы сможете купить квартиру от застройщика в Москве на выгодных для себя условиях, с предоставлением персональной 10% скидки. Ваша будущая квартира станет для вас и ваших детей эталоном комфортной и счастливой жизни!
