Антирекордная с 2015 года инфляция и скачки кредитных ставок, очевидно, не обошли стороной рынок недвижимости. С начала марта предложение выросло на 50%, спрос же, напротив, упал на 20%. Так вторичный рынок фактически остался без ипотеки, что привело к сокращению сделок почти на 40% по сравнению с прошлым годом. Доходность аренды продолжила падать – на июль 2022 года она составила всего лишь 3,5% годовых по Москве. Цены на недвижимость, при этом, растут каждый день. За последний год квадратный метр в столице подорожал на 25,3% для первичного жилья и на 14,8% – для вторичного.

Для начала предлагаю разобраться в способах извлечения прибыли от покупки квадратных метров. Покупатель жилого или коммерческого помещения может заработать на нем двумя способами:

• Сдав помещение в аренду и взимая с нанимателя ежемесячный платеж
• Перепродав недвижимость по более высокой цене относительно стоимости покупки

В первом случае доходность объекта составит до 5% при долгосрочной аренде и от 7 до 30% при сдаче его посуточно. Дополнительные расходы будут включать в себя отделку и ремонт квартиры или офиса, коммунальные платежи, а также подоходный налог. Важно отметить, что если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, то, на сегодняшний день, ее выплаты можно полностью перекрывать арендными платежами. А, в зависимости от ставки и срока кредита, даже заработать. Сейчас, когда Россия вышла на самые выгодные ипотечные условия за последние четыре года и средняя ставка составляет всего 7% (зафиксированный минимум с 2019-го года), это особенно актуально. Ведущие застройщики Москвы и Московской области, такие как “ПИК”, “Самолет”, “Донстрой” и “MR Group”, в свою очередь, предлагают россиянам ипотеку под 0,01%, 0,1%, 1,99%, 4,99% на весь срок или вовсе без первоначального взноса. Несмотря на увеличение стоимости квартиры при этом условии, ежемесячный платеж и сумма общей переплаты снижается на 77% и 91% соответственно.

Согласно данным uHome, самый большой покупательский спрос в столице приходится на жилье эконом-класса стоимостью, в среднем, 6.5 миллионов рублей. Так, например, оплата за однокомнатную квартиру в одном из подобных вариантов с ипотекой под 0,1% от застройщика и первоначальным взносом размером 15% составит 15,535 рублей в месяц вместо 30,705 (по сравнению со ставкой 7%), что меньше почти в два раза. Аналогично, общая переплата изменится с 6 438 558 рублей до всего лишь 8,404.

Перепродажа, в свою очередь, принесет владельцу до 40% доходности в течение 1-2 лет. Однако, приобретая жилье или офис на этапе котлована, покупатель сэкономит до 30% среднерыночной стоимости объекта. Согласно данным uHome, сейчас до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается именно на ранних стадиях строительства. Но важно оценить свои возможности – данные условия лучше всего подойдут россиянам, уже имеющим основное жилье. В обратном случае, у человека возникнут дополнительные расходы в виде аренды квартиры. Если считать, что съемное жилье обходится примерно в 40 тысяч рублей, то аренда его на два года строительного цикла будет стоить около миллиона рублей. Это значит, что новое жилье должно увеличиться в цене ровно на столько же, чтобы инвестиция окупилась. Без рисков здесь не обойтись.

Говоря о вторичке, не попадающей под льготную ипотеку и оттого теряющую свою привлекательность для большинства населения, ее выгоднее приобретать за личные средства. Главное преимущество – возможность въехать в квартиру самостоятельно или сдать в аренду прямо в день подписания договора. Важно и то, что вокруг дома уже существует развитая инфраструктура и в нем возможно прописаться. Однако, сейчас государство более сконцентрировано на стимуляции рынка первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом – новые стройки создают рабочие места и пополняют бюджет за счет налоговых отчислений.

При этом, цены растут как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. За последний год квадратный метр первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с 251,8 тыс. до 315,5 тыс. рублей, на вторичном рынке цены также выросли на 14,8% — с 266 тыс. до 305,4 тыс. рублей, соответственно.

Резкое повышение цен на недвижимость обусловлено несколькими факторами:

• Доходы населения

Весной 2022-го года было принято решение о внеочередном повышении МРОТ (минимальный размер оплаты труда) на 10% – новая сумма составила 15 279 рублей. Аналогично, средняя зарплата в Москве в 2022 году поднялась на 8% – с 111 760 до 121 480 рублей (по сравнению с прошлым годом).

• Снижение уровня безработицы и появление новых рабочих мест

Безработица в России в мае 2022 года достигла исторического минимума, опустившись до 3,9%. Одновременно, к концу текущего года ожидается появление более 1,6 тысячи новых рабочих мест в столице. В основном, они будут предназначены для менеджеров по закупкам, товароведов, электромонтажников, контролеров и диспетчеров.

• Количество высших учебных заведений и студентов, которые нуждаются во временном жилье кроме общежития

Сегодня на территории столицы функционирует 307 вузов – 111 государственных и 196 частных. Количество студентов достигает 800 тысяч – 60% из них снимает комнату или полноценную квартиру.

• Объем вводимого жилья

Этот критерий считается наиболее важным – при дефиците квадратных метров на рынке недвижимости стоимость растет, при излишках – снижается. К маю 2022 года объем ввода жилья по отношению к аналогичному периоду прошлого года в целом по стране вырос на 40%. Но если рассматривать московскую статистику в частности, то по сравнению с летом 2021-го года уже зафиксировано снижение сдачи жилых объектов, в среднем, на 10%.

Подводя итоги, инвестиции в недвижимость по-прежнему гарантируют сохранность денег в ситуации шторма на финансовых рынках. При этом, опасения людей по поводу инвестиций вполне оправданы. Исторически, рост цен на жилые и коммерческие помещения всегда обгонял инфляцию. Сегодня эксперты прогнозируют данным показателям повышение до 20% и последующее уравнивание друг с другом. Однако, только за неделю со 2 по 8 августа дефляция составила 0,08% (на 0,14% меньше, чем неделей ранее). В годовом выражении темпы роста цен продолжили снижаться и по состоянию на 8 августа составили 15,01% год к году. Это свидетельствует о скорой стабилизации экономики. И даже если, на каком-то этапе, показатели инфляции снова поднимутся, а стоимость недвижимости останется на прежнем уровне, то это будет ненадолго – переждав неблагоприятный период, инвесторы вернутся к прежнему доходу от вложений. Более того, учитывая быстро развивающуюся инфраструктуру вокруг предлагаемых комплексов, а также грядущее расширение московского метрополитена, в будущую схему которого вошла Большая кольцевая линия, пять диаметров и более 200 новых станций, стоимость квартир, находящихся не только внутри, но и за пределами МКАД-а будет только расти. Ведь транспортное сообщение между центром Москвы и окраиной, а также городами ближайшего Подмосковья станет быстрее и комфортнее.

Мы с коллегами сходимся во мнении, что медлить с покупкой недвижимости в ожидании снижения цен не стоит – они будут расти и дальше. Сделать покупку более выгодной сейчас помогут ипотечные предложения от банков и застройщиков, перечень которых в последнее время расширяется, а условия смягчаются. При этом, важно подчеркнуть, что квартиры следует приобретать с отделкой – с начала текущего года цены на стройматериалы выросли на 13%, в годовой динамике скачок составил 25%. Это означает, что самостоятельный ремонт сегодня обойдется в круглую сумму. Заинтересованным во вторичном жилье же лучше покупать его за наличные.